Összefoglaló az UFS GROUP Pénzügyi Tervező Kft. által

„Az MNB elsődleges célja az árstabilitás elérése és fenntartása. Az MNB elsődleges céljának veszélyeztetése nélkül támogatja a pénzügyi közvetítőrendszer stabilitásának fenntartását, ellenállóképességének növelését, a gazdasági növekedéshez való fenntartható hozzájárulásának biztosítását és a rendelkezésére álló eszközökkel a Kormány gazdaságpolitikáját. ”

A bankok többféle hitelkonstrukciót kínálnak az ügyfeleknek. A hiteleket jellemzően a felhasználási céljuk különbözteti meg, eszerint léteznek szabadfelhasználású és meghatározott célú, így értelemszerűen megkötött módon felhasználható hitelek. A hitelt mint banki terméket nem mindenki veheti igénybe, ugyanakkor nem is kell teljesíthetetlen elvárásoknak megfelelni. A hitelkérelem folyamata során vizsgálják a jövedelmet, a cselekvőképességet, a betöltött kort. Adott esetben kezest vagy kezeseket kér a bank, ám ez a személyi hiteleknél nem megszokott. A hiteligénylés folyamatában jellemzően az alábbi dokumentumokat kell bemutatni: jövedelemigazolás, személyi igazolvány, lakcímkártya, más, meglévő hitel igazolását szolgáló dokumentum. A  hitel vagy kölcsön igényléséhez alapvető feltétel a betöltött 18. életév és a rendszeres jövedelem, a kölcsön nagysága pedig attól függ majd, hogy mekkora a rendszeres jövedelem, továbbá, hogy mekkorák az igénylő havi kiadásai és van-e más hitele.

A Magyar Nemzeti Bank szigorít az adósságfékeken, azaz hozzányúl az úgynevezett jövedelemarányos hiteltörlesztési mutatóhoz (JTM), ami megmutatja, hogy a jövedelem hány százaléka terhelhető hitellel. A JTM célja az eladósodottság megakadályozása úgy, hogy a fizetésedhez képest maximalizálja a vállalható törlesztőrészletet, hiszen a lakáshitel feltételei között szerepel az igazolt havi jövedelem is. Az érvényben lévő szabályozás szerint hiteligénylőként csak akkora összeget vehetsz fel, amelynek a törlesztőrészlete nem lehet magasabb, mint az igazolt havi jövedelmed 50 százaléka, vagy, amennyiben 400 000 forint felett van a jövedelmed, 60 százaléka. Ehhez az elméleti helyzethez képest visszafogottabb lesz a hitelkihelyezés, hiszen a kifeszített költségvetésű hitelfelvevők egy része kisebb összegű hitelt fog felvenni. Ez akár a drága és az olcsó lakások közötti olló tágulását is eredményezheti.

Hogyan módosul a JTM, A fizetés hány százaléka lehet hiteltörlesztő?

  • az eddig 50 százalékról 25 százalékra (magas jövedelem esetén 30%) csökkenti a mutatót a maximum 3 éves kamatperiódusú hiteleknél
  • a legalább 5, de kevesebb mint 10 éves kamatperiódusú hiteleknél 35 százalékra (magasabb jövedelem esetén 40 százalék)
  • a legalább 10 éves kamatperiódusú hitelek esetében maradt az 50 százalékos arány.

További fontos változás még, hogy 2019. január elsejétől a magas havi jövedelem már nem 400 000 forint lesz, hanem 500 000 forint.

            Így változik a JTM 2018. október 1-től a forint alapú jelzáloghiteleknél:
Limit kevesebb, mint 5 éves kamatperiódusra Limit legalább 5, de kevesebb mint 10 éves kamatperiódusra Limit legalább 10 évig vagy végig fix kamatozású
             400e Ft alatti havi nettó jövedelem 25% 35% 50%
400e Ft vagy feletti havi nettó jövedelem 30% 40% 60%
 

2019. január 1-től a 400 000 forintos havi nettó jövedelem helyett 500 000 forintos jövedelem felett

Forrás: Magyar Nemzeti Bank, UFS GROUP Pénzügyi Tervező Kft.

 

A jegybank most ezt az arányt módosította lakáshiteleknél. A cél ezzel, hogy a kiszámíthatóbb, fix kamatozású hitelek felé tereljék a lakosságot, mivel a változó kamatozású lakáshiteleknél továbbra is fennáll a kamatkockázat. 

Az MNB átalakítja a lakáshitelezési szabályokat, melynek egyenes következménye, hogy októbertől kevesebb hitelt vehet fel a magyar lakosság. Ez alól csak egy kivétel lesz: ha legalább 10 éves kamatrögzítést választ.  A lényege, hogy azoknál a hiteleknél, ahol a kamatperiódus rövidebb, mint 5 év, erőteljesen csökkenti a nettó havi jövedelemre jutó megengedhető hiteltörlesztő részlet nagyságát. Az 5-10 közöttiek esetén is változik majd. Egyedül a 10 év vagy azon túli fixált kamatperiódusú hiteleknél marad meg a jelenlegi mérték.

Az MNB 2017. június 23-tól kezdte el nyilvánosságra hozni, hogy mely lakáshitelek felelnek meg az elvárásoknak és bevezetésre kerülnek a piacon a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel termékek.

Az MNB a bankrendszeri verseny erősítése, a hiteltermékek átláthatóságának és azok, összehasonlíthatóságának növelése érdekében megalkotta a „Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel” minősítést, amelyet csak a Pályázati kiírásban meghatározott feltételeknek megfelelő, forint alapú banki lakáshiteltermékek nyerhetnek el.

Kategóriájuk legjobb hitelei egy helyen. 2017. nyara óta elérhetők a legalább 3 évre fix kamatozású hitelek, a jegybank által szabályozott keretek között.

Az MFL minősítést a Magyar Nemzeti Bank adja meg azoknak a lakáshiteleknek, melyek megfelelnek az alábbi kritériumoknak és így egyszerűbbek, jobban összehasonlíthatóak, maximált költségtételekkel rendelkeznek, azaz bizonyos szempontokból kedvezőek lehetnek a hitelfelvevőknek. Ezzel együtt a lakáshitel felvétele továbbra is egy nagyon komplex folyamat marad, amikor is a józan gondolkozás és kellő körültekintés elengedhetetlen.

A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel legfontosabb kritériumai:

  • Maximum 3,5%pont kamatfelár. Ez azt jelenti, hogy maximum 3,5% ezen lakáshitelek kamata? Nem; a teljes hitelkamat a referenciakamat és a kamatfelár összege. A referenciakamat az a kamatszint, ami a bank számára kihelyezett hitel költségét képviseli.
  • Maximum 30 éves futamidő
  • Minimum 3 évig fix törlesztő részlet, azaz legalább 3 éves kamatperiódus
  • Folyósítási díj maximum a hitelösszeg 0,75%-a, de legfeljebb 150 ezer forint
  • Elő és végtörlesztési díj nem haladhatja meg az elő-/végtörlesztett összeg 1%-át, de a lakástakarékpénztári betétből végrehajtott elő/végtörlesztés díjmentes

Lakáshitelek teljeskörű összehasonlításához használd az UFS Group Pénzügyi Tervező Kft.  Lakáshitel-kalkulátorát

Ez az MNB által minősített, normál banki hitel, mely az előre meghatározott követelményeknek megfelel és ezáltal kedvezőbb (lehet) a hitelfelvevők számára.                  A hitel igénylésénél is normál hitelminősítést végeznek a bankok. A hiteligénylőnek meg kell felelni az általános előírásoknak (így nem lesz könnyebb felvenni ezen hitelmódozatot): a lakáshitel értéke nem haladhatja meg a lakásérték 80%-át és a hitelfelvevő havi igazolt jövedelmének maximum az 50%-a (400 ezer Ft havi jövedelem fellett 60%) fordítható hiteltörlesztésre.

A mai magyar gyakorlat azt mutatja, hogy azon hitelfelvevők, akik a fent jelzett határértéket megközelítve szeretnének hitelt igényelni, gyengébb hitelbesorolást kapnak. A gyengébb hitelminősítés pedig magasabb hitelkamatot eredményez. Így előfordulhat, hogy egyáltalán nem kaphat az ügyfél a Fogyasztóbarát minősítésnek megfelelő hitelt. Az UFS GROUP Pénzügyi Tervező KFT munkatársai díjmentesen felmérik az ügyfél igényeit, és a kikutatják az ügyfelei részére a legjobb megoldásokat.

Az MNB előírásai szerint 15+2 munkanap áll a bankok rendelkezésére a hitel folyósításáig. A kezdő időpont az összes dokumentum rendelkezésre állása és az értékbecslés elkészülte. Ez utóbbinak nincs megszabott határideje, így a teljes hitelfelvételi folyamat hossza sem garantált.

Összehasonlítva a fentebb leírt folyamatot a normál (jelenlegi gyakorlatban működő) lakáshitelezéssel, megállapítható, hogy maximum 1 hét előnye lehet a Fogyasztóbarát Lakáshitelnek. A bankok törekednek a szoros határidő betartására.

Nézzük a szélsőértéket: ha valaki 30 évre vesz fel egy 3 évig fix törlesztéssel rendelkező lakáshitelt és a hitelfelvételt követően 1%-ponttal megemelkedik a kamat, akkor a 4. év elején a hitel törlesztőrészlete 11,4%-kal fog emelkedni. Ha 3%-ponttal nőtt a kamat időközben, akkor a havi törlesztőrészlet 34%-kal emelkedik a 4. év elején. Szó sincs tehát arról, hogy teljes mértékben minden kockázat megszűnne a Fogyasztóbarát Lakáshitel esetén. A hitelfelvevőknek továbbra is pontosan mérlegelniük kell a kamatváltozás kockázatát, de ma már nem csak 3 éves éves fix kamatperiódussal tudunk kalkulálni ha, nem meg jelenetek az 5 és 10 éves MFL termékek. Az MNB szigorításai arra ösztönöznek, hogy a hosszabb kamat fix termékeket kell választanunk. Az UFS Group Pénzügyi Tervező Kft munkatársai teljeskörű tájékoztatást nyújtanak az MFL hitelek és az új változások bevezetésében való eligazodásában, és a hosszú távú döntés meghozatalában.

Minden bank kötelező érvényű hitelajánlatot ad az igénylőnek (akár e-mailben), ha rendelkezésre állnak a hiteligényléshez szükséges dokumentumok. Ezen kötelező ajánlat birtokában már nyugodtan tehet vételi ajánlatot egy lakásra a hiteligénylő, hiszen tudja, hogy meg fogja kapni a hitelt.

A szabályozás értelmében „a hitelminősítési folyamat során felmerülő érdemi, új kockázati tényező” is befolyásolhatja a kötelező érvényű ajánlattól való eltérést. Annak érdekében, hogy azért ne legyen teljesen gumiból a „kötelező érvény”, az MNB ellenőrizni fogja időről időre a bankok visszalépését a kötelező érvényű ajánlatoktól.                                           Bizonyos mértékben egységesíteni fogja az új minősítés a bankok kínálatát, mely növeli az összehasonlíthatóságot és egyszerűbbé teszi a hiteligénylők döntését.

A lakáshitel felvétele azonban változatlanul egy rendkívül komplex és hosszú időre az adós életét befolyásoló döntés marad. A döntés során számtalan olyan tényezőt kell mérlegelni, mint pl.:

  • mennyi hiteltörlesztést vállalhat fel biztonsággal a család,
  • milyen mértékben éri meg drágább, de biztonságosabb hitelt választani
  • hogyan csökkenthető a kiválasztott hitel THM mutatója állami támogatás igénybevételével
  • …stb.

Mire használható fel a fogyasztóbarát hitel?

  • használt lakás/ház vásárlás
  • új építésű lakás/ház vásárlás
  • építés
  • bővítés
  • korszerűsítés
  • felújítás
  • lakáshitel kiváltás
  • gépkocsitároló, tároló építés/vásárlás
  • építési célú telekvásárlás
  • üdülő építés/vásárlás
  • Nemzeti Eszközkezelőtől ingatlan visszavásárlás

Azaz a józan gondolkodás a Fogyasztóbarát Lakáshitel megjelenése után is elengedhetetlen lesz a hitelfelvételnél. Itt pontosan láthatjuk az MNB folyamatos szigorítások egymásra épülnek a mostani bevezetés már a termék palettán elérhető volt csak nem volt mindenki számára ismert.

Ha Ön nem rendelkezik ma megfelelő pénzügyi tudással bátran kérje az UFS Group Pénzügyi tervező Kft munkatársaitól az ingyenes pénzügyi tanácsadást.

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here